Commentaire d'invité : densifier Davis

Par Robb Davis

Les opinions exprimées dans cet article sont celles de l'auteur et ne représentent pas les opinions de son employeur ou de tout organisme communautaire dont il est membre.

La ville de Davis ne peut pas remplir avec succès ses exigences RHNA[1] sans un effort concerté pour changer le paysage du développement de logements dans la ville. Ce document présente une approche conceptuelle en quatre parties que le conseil municipal pourrait utiliser pour commencer à relever immédiatement nos défis en matière de logement. Un élément nécessiterait un vote citoyen et un autre, comme nous le verrons, nécessiterait de travailler avec des partenaires publics et privés. Deux d'entre eux pourraient être réglés relativement rapidement par des décisions de zonage et des demandes de propositions pour l'aménagement de terrains appartenant à la Ville.

1. Modifier la mesure D (anciennement les mesures J et R) pour permettre la poursuite du développement périphérique sans vote citoyen dans des conditions précises.

À l'heure actuelle, tout développement qui redéfinit des terres agricoles ou des espaces ouverts à des utilisations urbaines nécessite un vote des citoyens sur les caractéristiques de base du projet. De plus, si la désignation du terrain passe de l'agriculture à une autre utilisation, le code de la ville exige une atténuation des terres par laquelle les terres voisines sont placées dans l'agriculture permanente ou d'autres servitudes, empêchant tout développement futur.

Il existe vraisemblablement de nombreuses façons de modifier la mesure D. Une façon simple de le faire impliquerait deux éléments essentiels : définir des normes minimales de développement de projet qui exempteraient les projets du vote des citoyens et créer une limite urbaine.

La première composante, définissant un ensemble de normes minimales de développement de projets, signifie que les projets qui atteignent les normes minimales seraient exemptés d'un vote pour la mesure D. Les propriétaires / promoteurs immobiliers pourraient éviter les minimums et proposer des projets soumis à la mesure D s'ils le souhaitaient.

Modifier la mesure D nécessiterait un vote des citoyens, mais c'est sans doute mieux que l'approche actuelle, qui conduit à l'incertitude, à des projets ponctuels mal planifiés et à des campagnes coûteuses et qui divisent.

Les normes d'aménagement minimales, que le conseil municipal prendrait l'initiative d'élaborer avec la contribution de la Commission et des citoyens, pourraient comprendre les éléments suivants :

Ces normes minimales seraient inscrites dans des accords de développement (AD). Les DA pourraient faire l'objet d'une modification, mais en aucun cas la modification d'un DA ne pourrait conduire à des résultats qui violeraient l'une des normes minimales.

En plus d'énoncer des minimums de développement, l'amendement de la mesure D pourrait et devrait contenir un deuxième élément : la définition et l'approbation d'une « ligne de délimitation urbaine » qui clarifierait les limites auxquelles les développements futurs peuvent s'étendre. L'amendement pourrait être rédigé de manière à ce que les modifications futures de la limite urbaine nécessitent un vote à la super-majorité des citoyens.

La valeur d'une limite urbaine est double : 1) elle permettrait aux citoyens de visualiser l'empreinte éventuelle de la Ville ; 2) cela inciterait les propriétaires fonciers en dehors de la ligne à accepter l'agriculture ou d'autres servitudes sur leurs propriétés, car l'incitation à attendre la spéculation foncière serait réduite/éliminée.

Bien qu'il soit distinct de la mesure D, le processus de modification serait également un moment approprié pour revoir le code du « droit à l'agriculture » ​​de la ville qui définit les exigences d'atténuation pour toute terre retirée des utilisations agricoles. Connaissant la limite d'urbanisme, la Mairie pourrait inciter à l'acquisition de servitudes répondant à des critères précis de localisation et de type (ag, riverain, etc.)

Les détails des "minimums" nécessiteront d'importantes délibérations avec les citoyens et les propriétaires dont les propriétés seraient éligibles au développement en vertu des exemptions de la mesure D.[2] La ligne de démarcation urbaine nécessitera également l'engagement de la communauté.

2. Rezoner des sites commerciaux actuels spécifiques pour permettre le développement de logements de plein droit si les objectifs de densité spécifiés sont atteints.

Au cours des dernières années, le conseil municipal a rezoné des sites commerciaux spécifiques pour permettre le développement de logements. Il reste des opportunités dans ce domaine, et le conseil municipal pourrait agir rapidement pour identifier les zones clés et développer des critères qui permettraient une mise en valeur rapide ou un réaménagement des sites actuels. Une liste initiale pourrait inclure les éléments suivants :

Cette action de rezonage pourrait/devrait être accompagnée d'une ordonnance municipale éliminant les minimums de stationnement dans toute la ville.

La clé de cette action est de fixer des exigences de densité minimales strictes tout en éliminant les limites de hauteur dans ces zones.

Et, bien que controversée, la ville pourrait éliminer les exigences de logement inclusif dans ces zones rezonées, exigeant à la place des contributions financières minimales et annuelles de ces projets au Fonds d'affectation spéciale pour le logement de la ville. Cette élimination reconnaît que la meilleure façon de produire des logements abordables est d'utiliser des terrains dédiés qui peuvent être 100 % abordables à perpétuité. Il reconnaît que l'inclusion de logements abordables dans des projets intercalaires au taux du marché est un obstacle à la création de logements et n'a que TRÈS rarement été la façon dont le logement abordable permanent a été développé dans l'histoire de Davis.

3. Désigner des propriétés clés appartenant à la Ville pour aménager des logements locatifs abordables en permanence et publier des demandes de propositions (DP) pour leur aménagement selon une approche progressive.

Tout au long de l'histoire de Davis, la plupart des logements locatifs abordables en permanence ont été développés sur des sites de cession de terres. Les promoteurs ont parfois cédé la propriété à la Ville (Creekside en est un exemple récent). Dans d'autres cas, les promoteurs ont choisi un promoteur à but non lucratif pour développer la propriété (Sterling en est un exemple récent).

Le besoin de logements locatifs abordables est vaste et profond — vaste en termes de différents types de produits de logement qui sont nécessaires et profond en termes de longueur des listes d'attente pour ces produits.

Ces dernières années, les sites de cession de terres et les terrains appartenant à la ville ont mis sur le marché une variété de produits abordables en permanence :

Les sites appartenant à la ville, comme les sites d'affectation de terres, permettent aux promoteurs à but non lucratif et autres de demander un financement par crédit d'impôt pour leurs projets. L'expérience récente démontre la rapidité avec laquelle ils peuvent obtenir le financement compte tenu de la nature compacte de la ville et des liens importants avec le transport en commun dans toutes les parties de la ville.

La Ville possède des propriétés pour lesquelles elle pourrait développer rapidement des appels d'offres afin de rechercher des promoteurs pour chaque site. Le conseil municipal devrait déclarer son intention de développer des sites spécifiques, indiquer la densité de chaque site et l'utilisation prévue (personnes âgées, besoins spéciaux, soutien permanent, famille, etc.) et publier des appels d'offres.

La ville devrait réfléchir attentivement à la manière dont elle peut utiliser les processus de sélection pour répondre aux besoins des employés à faible revenu de Davis ou de l'UC Davis qui ne vivent pas actuellement dans la ville. La Ville peut établir des paramètres pour les sélections de « loterie » pour ceux qui accèdent à des sites abordables. Cela peut, par exemple, donner plus de poids à ceux qui peuvent démontrer un emploi basé à Davis, par exemple.

Certains sites appartenant à la Ville nécessiteront une planification à plus long terme, car la Ville les utilise actuellement pour diverses fonctions. Voici quelques-uns des sites appartenant à la Ville qui pourraient être candidats au développement. La plupart d'entre eux rencontreront un refus communautaire important :

En plus de ceux-ci, et de manière plus controversée, la Ville pourrait désigner des parties des parcs actuels pour le développement de logements abordables. Le développement des parcs de la ville n'est PAS sans précédent, comme en témoignent la bibliothèque Yolo sur la 14e rue et la proposition actuelle de développer une autre bibliothèque à Walnut Park à South Davis. L'idée serait de sélectionner quelques grands parcs et d'en aménager une partie donnant sur la rue. Les meilleurs candidats incluent :

4. Négocier avec des entités publiques et privées pour leur obtenir des terres ou les encourager/inciter à aménager elles-mêmes les terres (soit au prix du marché, soit à un prix abordable)

Il existe de nombreuses parcelles "stratégiques" à Davis que la Ville ne contrôle pas mais sur lesquelles elle pourrait chercher à favoriser le développement de logements. Il y a au moins quatre « partenaires » distincts que la Ville pourrait approcher pour créer plus de logements :

Densifier Davis pour faire face à sa crise actuelle du logement nécessite une approche à multiples facettes. Les quatre éléments décrits ici offrent une voie à suivre pour faire face à cette crise.

[1] Strictement parlant, la ville peut être en mesure de remplir ses exigences lors de ce tour (bien que cela soit débattu), elle ne pourra pas le faire lors du prochain tour. De plus, l'intention de RHNA est d'obtenir des augmentations réelles de logements, à la fois au prix du marché et abordables. Compte tenu de la rareté des terrains aménageables dans les limites actuelles de la ville, il est très peu probable qu'il puisse répondre à l'intention des exigences de cette ronde et, par conséquent, certaines actions fondamentales sont nécessaires.

[2] Toute discussion sur les limites urbaines ou l'annexion simplifiée nécessiterait un engagement et une négociation avec LAFCO et le comté de Yolo. Avec les minimums de projets définis, il devrait être possible de négocier des accords de partage des impôts plus uniformes avec le comté - des accords qui ont été difficiles compte tenu de la nature "ponctuelle" des propositions de la mesure D.